Single Asset Investment
Deuda senior o estructurada para activos residenciales, comerciales o mixed-use con rentas.
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GUÍA INVESTMENT & PORTFOLIO FINANCE
Guía de Investment & Portfolio Finance
Guía práctica para financiar activos inmobiliarios generadores de rentas y carteras profesionales en mercados europeos.
Cómo se estructura investment y portfolio finance
La financiación de inversión suele analizarse a partir del valor, perfil de ingresos y resiliencia de activos estabilizados o próximos a estabilización. En carteras también importan concentración, diversificación, cross-collateralisation y flexibilidad de disposiciones.
La estructura depende de asset class, perfil de inquilinos, duración de contratos, cash flow operativo, leverage, riesgo de tipos, sponsor y estrategia de mantenimiento o salida.
USE CASES
Situaciones habituales de investment y portfolio finance
Refinanciación de cartera
Refinanciación de varios activos bajo una facilidad para mejorar vencimientos, liquidez o eficiencia de capital.
Financiación de adquisición
Deuda para comprar activos estabilizados o carteras con un flujo de ingresos existente o underwritten.
Capital Release
Liberación de capital de activos existentes cuando valor, cash flow y leverage lo permiten.
UNDERWRITING
Qué suelen analizar los financiadores de inversión
Net Operating Income
Ingresos sostenibles del inmueble después de costes operativos relevantes.
ICR / DSCR
Capacidad del cash flow para cubrir intereses y, cuando corresponda, servicio de deuda.
Loan to Value
Deuda frente al valor de mercado actual y, en carteras, valor agregado.
Inquilinos & Contratos
Ocupación, duración, calidad crediticia, concentración y riesgo de revisión de rentas.
Riesgo de tipos
Sensibilidad a benchmark rates, requisitos de cobertura y supuestos de refinanciación.
Sponsor & Exit
Fortaleza del sponsor, capacidad de asset management y estrategia de refinance, hold o venta.
CAPITAL STRUCTURE
Estructuras habituales
EXECUTION
Cash flow y resiliencia de refinanciación impulsan la ejecución
En activos de renta, los financiadores analizan si la deuda sigue siendo sostenible con hipótesis realistas de rentas, vacancia y tipos de interés.
En carteras, datos por activo, reporting, release pricing y covenant mechanics claros son esenciales para gestionar compras, ventas y refinanciaciones.
LENDER / INVESTOR READY
Preparar una financiación lender-ready
Rent Roll
Rentas, inquilinos, duración, vencimientos, indexación y vacancia.
Valoración
Valoración actual con supuestos relevantes para el leverage solicitado.
Información operativa
Ingresos, costes, capex y NOI histórico o proyectado.
Debt Schedule
Financiación existente, vencimientos, pricing, hedging y garantías.
Portfolio Schedule
Valor, renta, ocupación, geografía y deuda por activo.
Sponsor
Estructura, track record, capacidad financiera y estrategia de asset management.
FAQ
Preguntas sobre investment & portfolio finance
¿Qué pesa más, LTV o cash flow?
Ambos. Los financiadores suelen combinar límites de leverage con pruebas de cash flow como ICR o DSCR.
¿Pueden financiarse varios activos en una sola facilidad?
Sí, sujeto a borrowing base, concentración, release mechanics, valoraciones y covenants.
¿Puede incluir cash-out?
Puede ser posible si valor, cash flow, leverage, sponsor y política del financiador lo permiten.
¿Cómo afectan tipos más altos?
Pueden reducir ICR o DSCR y limitar la deuda incluso sin cambio en el valor del activo.
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