Adquisición
Financiación de un activo o cartera cuando la velocidad o flexibilidad estructural son importantes.
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GUÍA ACQUISITION & BRIDGE FINANCE
Guía de Acquisition & Bridge Finance
Guía práctica de financiación inmobiliaria a corto y medio plazo para adquisiciones, refinanciaciones, reposicionamiento y situaciones transitorias en mercados europeos.
¿Qué es acquisition y bridge finance?
Acquisition finance aporta capital para completar la compra de un activo o cartera. Bridge finance se utiliza normalmente cuando se necesita financiación antes de una solución a largo plazo, venta, estabilización o hito de desarrollo.
La estructura depende de valor actual, precio de compra, leverage, calidad del activo, sponsor, timing, capex, garantías y estrategia de salida. Bridge finance no es un producto estándar: apetito y términos cambian sustancialmente por operación.
USE CASES
Dónde se utiliza bridge y acquisition finance
Refinanciación
Sustitución de deuda existente antes de vencimiento, reestructuración o financiación a largo plazo.
Reposicionamiento
Capital para leasing, reforma, capex o mejora operativa antes de estabilización.
Planning Bridge
Financiación temporal durante permisos, planning u otro hito del proyecto.
Development Exit
Financiación a corto plazo tras practical completion durante ventas o preparación de investment refinance.
Capital Release
Liberación de capital sobre un activo existente cuando valor, leverage, cash flow y salida lo soportan.
UNDERWRITING
Qué suelen analizar los bridge lenders
Valor actual
El valor de mercado y la liquidez del activo son claves para downside protection.
Loan to Value
El leverage se contrasta con valor actual, precio de compra y, en algunos casos, valor proyectado.
Sponsor
Track record, capacidad financiera, equity y capacidad de ejecutar el business plan.
Business Plan
Capex, leasing, permisos, ventas o refinanciación a ejecutar durante el bridge.
Garantías
Hipoteca de primer rango u otras garantías y protecciones estructurales requeridas.
Salida
Una vía creíble de repago mediante venta, refinanciación, estabilización u otro liquidity event.
CAPITAL STRUCTURE
Estructuras de capital habituales
EXECUTION
La salida se analiza desde el primer día
Bridge finance está esencialmente impulsado por la salida. El lender necesita comprender no solo cómo se desembolsa la financiación, sino cómo y cuándo se repagará.
Las salidas habituales incluyen venta, venta de cartera, investment refinance tras estabilización, development finance tras permisos o financiación a largo plazo. Cuanto mejor demostrada esté la salida, más sólida será la operación.
LENDER READY
Preparar una financiación bridge lender-ready
Resumen de operación
Precio de compra o refinance, necesidad de financiación, timing y use of proceeds.
Información del activo
Dirección, asset class, arrendamientos, valoración, información técnica y estado actual.
Información del sponsor
Estructura de propiedad, track record, información financiera y equity.
Business Plan
Capex, leasing, permisos, desarrollo o reposicionamiento durante la vida del préstamo.
Deuda existente
Lenders actuales, saldos, vencimientos y garantías a refinanciar o liberar.
Evidencia de salida
Estrategia de venta, supuestos de refinance, cash flow estabilizado u otra evidencia de repago.
FAQ
Preguntas sobre acquisition & bridge finance
¿Cuánto suele durar un bridge loan?
Normalmente es financiación a corto o medio plazo. El vencimiento exacto depende del lender y la operación y debe permitir ejecutar el business plan y la salida con margen realista.
¿Bridge finance es solo para situaciones distressed?
No. También se utiliza para adquisiciones normales, completions con timing exigente, periodos de permisos, reformas, leasing, development exit y refinanciaciones.
¿Puede un bridge incluir reforma o capex?
Sí, si el lender acepta el business plan. El capex puede desembolsarse mediante drawdowns controlados con evidencia de costes y monitoring.
¿Qué es lo más importante en bridge finance?
Valor actual, leverage, sponsor y una salida creíble suelen ser fundamentales. Una salida débil puede perjudicar una operación que por lo demás sea atractiva.
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Acquisition & Bridge Finance
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KSCG puede revisar activo, leverage, necesidad de financiación, universo de lenders y salida antes de acudir al mercado.
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