GUÍA DEVELOPMENT FINANCE

Development finance: estructura, leverage, drawdowns y criterios de financiación

Guía práctica para promotores y sponsors que preparan financiación de desarrollo en España, Países Bajos u otros mercados europeos.

¿Qué es development finance?

Development finance es capital destinado a adquisición, construcción, conversión o redevelopment de inmuebles. Una facilidad puede financiar parte de la compra, costes de obra, honorarios profesionales, intereses, contingencias y otros costes elegibles.

A diferencia de una financiación estabilizada, el lender analiza tanto la situación actual como el business plan futuro. Por ello son clave cost-to-complete, licencias, equity del sponsor, valor proyectado, capacidad de ejecución y salida.

La estructura puede ir desde senior development debt hasta stretch senior, whole-loan, mezzanine, preferred equity o joint-venture capital.

LTC · LTV · GDV · EQUITY

Métricas principales

Loan to Cost (LTC)

La deuda comparada con el coste total elegible del desarrollo. La definición de costes elegibles puede variar por financiador.

Loan to Value (LTV)

La deuda comparada con el valor inmobiliario relevante. Puede medirse sobre valor actual, valor proyectado terminado o ambos.

Gross Development Value (GDV)

Valor de mercado estimado del proyecto terminado, normalmente respaldado por una valoración independiente.

Equity del Sponsor

Capital o valor elegible aportado por el sponsor. Se analiza importe, procedencia, momento y orden de aportación.

Cost to Complete

Capital restante necesario para completar el proyecto incluyendo contingencias y compromisos pendientes.

Exit Coverage

El lender analiza si ventas, refinanciación u otra salida pueden repagar principal, intereses, fees y reservas.

CAPITAL STRUCTURE

¿Qué puede financiar una facility de desarrollo?

Adquisición o Suelo

Parte de la compra o suelo cuando licencias, valor y aportación del sponsor encajan con el mandato.

Costes de Obra

Hard costs desembolsados mediante drawdowns controlados según avanza la construcción.

Honorarios Profesionales

Arquitectura, ingeniería, project management, planning y otros costes elegibles.

Intereses & Fees

El interés puede pagarse, capitalizarse o reservarse parcialmente según facility y cash flow.

Contingencia

El presupuesto suele incorporar una contingencia adecuada a la fase y riesgo de construcción.

Development Exit

Tras completion, una facility bridge o de inversión puede refinanciar development finance durante venta o estabilización.

DRAWDOWNS

Cómo funcionan normalmente los drawdowns

Antes de la primera disposición, el lender suele exigir conditions precedent: garantías, evidencia de equity, valoración, seguros, licencias y presupuesto final.

La financiación de obra se libera por fases. Un monitoring surveyor o asesor técnico independiente puede verificar avance, coste restante y cumplimiento del presupuesto antes de cada drawdown.

El orden de aportación de equity y deuda varía. Algunas estructuras exigen equity first y otras un esquema pro rata. La mecánica debe quedar clara antes del cierre.

LENDER READY

Información lender-ready habitual

Proyecto & Business Plan

Descripción, programa, mercado objetivo, estrategia de ventas o alquiler y salida.

Development Appraisal

Adquisición, obra, honorarios, financiación, contingencia, ingresos o valor proyectado y sensibilidad.

Planning & Licencias

Permisos urbanísticos, licencias de obra y condiciones que afectan al inicio o completion.

Valoración

Soporte independiente del valor actual y cuando corresponda del valor terminado o GDV.

Información del Sponsor

Estructura de propiedad, track record, capacidad financiera, origen del equity y experiencia comparable.

Paquete de Construcción

Contratista, contrato de obra, cost plan, programa, informes técnicos y monitoring.

UNDERWRITING

Qué analiza el lender además del leverage

Riesgo Urbanístico

Si el proyecto puede empezar y ejecutarse dentro del marco de planning y licencias exigido.

Riesgo de Construcción

Certidumbre de presupuesto, contratista, procurement, contingencias y programa.

Sponsor

Experiencia, capacidad financiera, governance y alineación mediante equity.

Riesgo de Mercado

Demanda, precios, absorción, hipótesis de rentas y evidencia del valor final.

Garantías

Hipoteca o first-ranking security, pledge de participaciones, control de cuentas y otras garantías.

Salida

Ruta creíble y suficientemente documentada para repagar la facility dentro del plazo.

MARKETS

España, Países Bajos y ejecución cross-border

España

La financiación de desarrollo en España da especial importancia a situación legal y urbanística, licencias, equity, presupuesto y, según lender y proyecto, pre-sales u otra evidencia de demanda.

Países Bajos

Los lenders neerlandeses suelen revisar valoración, cost plan, permisos, sponsor equity, ejecución y salida mediante venta o refinancing estabilizado.

Capital Europeo

Debt funds y private credit cross-border pueden ampliar el universo de capital cuando se necesita otra combinación de leverage, velocidad o flexibilidad.

FAQ

Preguntas sobre development finance

¿Cuánto equity necesita un promotor?

No existe un porcentaje universal. Depende del lender, valor del suelo, costes elegibles, leverage, sponsor, licencias, riesgo de desarrollo y salida. Normalmente se combinan tests de LTC, LTV o GDV con un mínimo de sponsor commitment.

¿LTC es lo mismo que LTV?

No. LTC compara deuda con costes elegibles; LTV compara deuda con valor inmobiliario. Un lender puede aplicar ambos y el test más restrictivo puede limitar la deuda.

¿Puede financiarse el interés?

Sí. Algunas facilities incluyen interest reserve o permiten capitalizar intereses. Depende de términos, cash flow, leverage y salida.

¿Son siempre obligatorias las pre-sales?

No. Los requisitos cambian según lender, país, producto, leverage, sponsor y mercado. Algunos exigen un mínimo; otros aceptan mitigantes distintos o una estructura alternativa.

¿Puede financiarse antes de tener todas las licencias?

A veces. Depende del riesgo urbanístico pendiente y del mandato. En una fase inicial puede encajar mejor land finance o bridge finance.

¿Qué ocurre si aumentan los costes de obra?

Normalmente se exige contingencia suficiente y un mecanismo para overruns. Según la documentación, el sponsor puede tener que cubrir el exceso antes de nuevos drawdowns.

¿Qué hace un monitoring surveyor?

Es un asesor técnico independiente que revisa presupuesto, programa, obra ejecutada y coste restante antes y durante los drawdowns.

¿Cómo se repaga un development loan?

Las salidas habituales son ventas de unidades, venta del activo terminado o refinanciación con deuda de inversión estabilizada.

KSCG