Financing Gap
Cerrar la diferencia entre deuda senior convencional y la necesidad total de capital.
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GUÍA STRUCTURED CAPITAL
Structured Capital para Real Estate
Guía práctica para combinar senior debt, stretch senior, capital subordinado, preferred equity y otras capas cuando la financiación senior convencional no cubre toda la necesidad de capital.
¿Qué es structured capital?
Structured capital se utiliza cuando una operación inmobiliaria requiere una capital stack que no puede resolverse eficientemente con una única facility senior convencional. El objetivo es distribuir riesgo y retorno entre diferentes capas manteniendo una ejecución y salida creíbles.
La estructura puede incluir senior debt, stretch senior, whole-loan, mezzanine o junior debt, preferred equity y sponsor equity. La combinación adecuada depende de leverage, cash flow, riesgo del activo, business plan, sponsor equity, garantías y salida.
USE CASES
Cuándo puede ser relevante structured capital
Mayor Leverage
Aumentar leverage total cuando el business plan y el risk-adjusted return soportan capital adicional.
Development Top-Up
Añadir capital por encima de una facility senior development para completar la funding stack.
Adquisición Compleja
Estructurar varias capas de capital en una adquisición no estándar o con timing exigente.
Recapitalización
Reemplazar, ampliar o reorganizar debt y equity antes de estabilización, venta o refinance.
Optimización de Sponsor Equity
Equilibrar sponsor equity con preferred o subordinated capital manteniendo alignment adecuado.
UNDERWRITING
Cómo se analiza structured capital
Leverage Total
La carga combinada de debt y quasi-equity respecto a valor actual, costes y valor proyectado.
Posición Senior
Términos, covenants y garantías del senior lender determinan qué puede colocarse detrás o junto a él.
Cash Flow
Cash flow actual y proyectado y capacidad de pagar intereses, preferred returns y otros costes.
Sponsor Equity
Aportación, timing y alignment del sponsor siguen siendo relevantes incluso con mayor leverage.
Garantías & Ranking
Intercreditor, ranking, control rights y enforcement son centrales en la estructura.
Salida
Las hipótesis de repayment y take-out deben funcionar para cada capa de la capital stack.
CAPITAL STRUCTURE
Capas habituales de una capital stack
EXECUTION
Primero la estructura, después los proveedores de capital
Structured capital funciona mejor cuando la necesidad se diseña como una única capital stack coherente y no como fuentes desconectadas.
KSCG analiza leverage total, garantías, cash flow, sponsor equity y salida antes de identificar proveedores para cada capa. Con varios proveedores, intercreditor terms y sequencing pueden ser tan importantes como el pricing.
LENDER READY
Información necesaria para un proceso de structured capital
Necesidad de Capital
Sources & uses claros mostrando cuánto capital se necesita y cuándo.
Términos Senior
Términos, covenants, garantías y consent requirements de la financiación senior existente o propuesta.
Valor & Costes
Valor actual, coste de adquisición, capex, total development cost y projected value cuando corresponda.
Modelo de Cash Flow
Cash flow operativo, carga de intereses, preferred return y downside sensitivities.
Posición del Sponsor
Sponsor equity, track record, garantías y alignment con la estructura propuesta.
Análisis de Salida
Escenarios de venta, refinance o estabilización demostrando repago de cada capa.
FAQ
Preguntas sobre structured capital
¿Structured capital es lo mismo que mezzanine debt?
No. Mezzanine es una forma. Una solución estructurada también puede usar stretch senior, whole-loan, junior debt, preferred equity o combinaciones de varias capas.
¿Por qué usar preferred equity en lugar de más deuda?
Puede ser relevante cuando deuda adicional no encaja con covenants, garantías o debt-service capacity, mientras el sponsor quiere reducir ordinary equity.
¿Mayor leverage siempre mejora la economía del sponsor?
No. Puede aumentar costes, controls y downside risk. La estructura adecuada depende de risk-adjusted returns, cash flow, resiliencia de salida y objetivos del sponsor.
¿Structured capital sirve para development e investment assets?
Sí. Puede utilizarse en development, adquisiciones, value-add, carteras, recapitalizaciones y otras situaciones más complejas que senior lending estándar.
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KSCG puede analizar capital stack, leverage total, senior constraints, sponsor equity y proveedores relevantes antes de acudir al mercado.
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