Glosario de Financiación Inmobiliaria

Amortización

Amortisation

Repago programado del principal durante el plazo, reduciendo el saldo pendiente de la financiación.

Bridge Finance

Financiación puente

Financiación a corto o medio plazo hasta un evento definido como venta, estabilización, refinanciación, permisos o finalización.

Bullet Repayment

Estructura en la que la mayor parte o todo el principal se paga al vencimiento y no durante el plazo.

Cap Rate

Capitalisation Rate

Relación entre el net operating income de un inmueble y su valor o precio de compra.

Cap rate = NOI ÷ valor del inmueble × 100

Capex

Capital Expenditure

Inversión destinada a mejorar, reposicionar, reformar o prolongar la vida útil de un inmueble.

Cash Sweep

Mecanismo que obliga a aplicar el excedente de caja acordado a amortización de deuda u otro destino especificado.

Contingency

Reserva presupuestaria para costes imprevistos en un desarrollo o plan de reforma.

Cost to Complete

Coste restante necesario para terminar un desarrollo o business plan desde la fecha de medición.

Covenant

Requisito financiero u operativo contractual, por ejemplo un LTV máximo o ICR/DSCR mínimo.

Debt Service Coverage Ratio

DSCR

Métrica que compara el flujo de caja disponible con los pagos programados de intereses y principal. La definición exacta varía por lender.

DSCR = cash flow disponible para debt service ÷ debt service programado

Debt Yield

Métrica independiente del leverage que compara el net operating income con el importe del préstamo.

Debt yield = NOI ÷ importe del préstamo × 100

Development Finance

Financiación de suelo, construcción, conversión y otros costes elegibles de desarrollo, normalmente desembolsada por fases.

Drawdown

Desembolso de fondos bajo una facility, normalmente sujeto a condiciones, evidencia de costes o monitoring.

Exit Finance

Financiación que sustituye deuda existente mientras el sponsor ejecuta una estrategia definida de venta, refinance, lease-up o estabilización.

Exit Strategy

Estrategia de salida

Ruta creíble para repagar la financiación, por ejemplo mediante venta, refinanciación o deuda de inversión estabilizada.

First-Ranking Mortgage

Hipoteca de primer rango

Garantía hipotecaria con primera prioridad sobre el inmueble, sujeta a la legislación aplicable y garantías permitidas.

Gross Development Value

GDV

Valor de mercado agregado estimado del desarrollo terminado antes de deducir deuda, costes de venta u otras obligaciones del proyecto.

Intercreditor Agreement

Acuerdo entre varios proveedores de capital que regula prioridad, enforcement, payment waterfalls y otros derechos.

Interest Cover Ratio

ICR

Métrica que compara una medida de ingresos acordada con el gasto de intereses. La base exacta varía por lender.

ICR = medida de ingresos acordada ÷ gasto de intereses

Interest Reserve

Fondos del préstamo o del sponsor reservados para pagar intereses cuando el cash flow del proyecto puede ser insuficiente.

Joint Venture Equity

JV Equity

Equity aportado por dos o más partes bajo acuerdos de propiedad, governance, retornos y salida.

Loan to Cost

LTC

Relación entre el importe del préstamo y el coste total elegible del proyecto o desarrollo.

LTC = importe del préstamo ÷ coste total × 100

Loan to Value

LTV

Relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble utilizado por el lender.

LTV = importe del préstamo ÷ valor del inmueble × 100

Mezzanine Finance

Capital subordinado situado detrás de senior debt y delante de common equity, normalmente con mayor riesgo y retorno que senior debt.

Net Operating Income

NOI

Ingresos operativos del inmueble después de gastos operativos normales y antes de costes financieros, depreciación e impuestos sobre beneficios. Las convenciones pueden variar.

Pre-sales

Ventas contratadas antes de finalizar un desarrollo, a veces utilizadas como evidencia de demanda y visibilidad de salida.

Preferred Equity

Capital tipo equity con prioridad contractual sobre common equity para distribuciones o devolución de capital, normalmente detrás de secured debt.

Refinanciación

Refinancing

Sustitución de deuda existente por nueva financiación, por vencimiento, pricing, leverage, estabilización o cambio de business plan.

Senior Debt

Deuda con prioridad contractual y de garantías en la estructura de capital, normalmente respaldada por una hipoteca de primer rango.

Sponsor Equity

Capital aportado por propietario, promotor o sponsor y económicamente en riesgo detrás de la deuda.

Stretch Senior

Deuda senior o similar con mayor leverage que una facility senior convencional, a menudo ofrecida por lenders especializados o alternativos.

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term

Plazo medio ponderado restante de los contratos de arrendamiento de un inmueble o cartera, normalmente ponderado por renta o ingresos.

Whole Loan

Una sola facility que cubre un rango de leverage más amplio y puede combinar económicamente riesgo senior y junior.